Strata title, hard title, soft title

Ni un étranger, ni une société détenue majoritairement par des étrangers ne peut détenir de terrain au Cambodge. Une maison individuelle, une villa, un terrain nu, un commerce en rez-de-chaussée : tout ce qui touche le sol est hors de portée.

Une loi de 2010 sur la copropriété a ouvert une brèche unique et bien délimitée : un étranger peut détenir en pleine propriété une unité privative située au-dessus du rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété, dans la limite de 70 % des surfaces privatives de l'immeuble. Le rez-de-chaussée et le sous-sol restent exclus, parce qu'ils touchent le sol.

Cette unité s'achète sous un titre spécifique, le strata title. C'est la seule forme de propriété immobilière réellement accessible à un étranger, et tout ce qui s'en écarte relève du montage.

Le titre mentionne l'immeuble, l'étage, le numéro de lot et la surface privative. Il donne la pleine propriété de l'unité, transmissible et revendable, y compris à un autre étranger dans la limite du quota de 70 %. Il s'accompagne d'une quote-part des parties communes et de charges de copropriété.

Deux vérifications structurent tout le reste. D'abord, le titre existe-t-il déjà, ou est-il promis pour plus tard ? Un immeuble neuf vendu sur plan peut n'avoir aucun strata title émis, ce qui reporte la sécurité juridique à une date incertaine. Ensuite, le quota de 70 % est-il atteint ? Au-delà, aucune vente supplémentaire à un étranger n'est possible, quelle que soit la promesse du vendeur.

Une fois l'immeuble découpé, chaque propriétaire détient son lot privatif et une quote-part des parties communes proportionnelle à sa surface : hall, ascenseurs, couloirs, toiture, piscine, parking. Cette quote-part n'est pas symbolique, elle détermine à la fois le poids du vote en assemblée et la part des charges.

Les charges mensuelles couvrent le gardiennage, l'entretien, l'électricité des communs et la maintenance des ascenseurs. Elles se situent couramment entre un et deux dollars du mètre carré par mois, davantage dans les résidences à piscine, salle de sport et sécurité vingt-quatre heures sur vingt-quatre. Sur un appartement de 70 m², cela représente entre 70 et 140 dollars par mois, à intégrer au calcul avant l'achat.

La gestion est assurée par une société désignée, souvent une filiale du promoteur pendant les premières années. C'est une période sensible : tant que le promoteur détient encore des lots invendus, il pèse lourd en assemblée et n'a pas toujours intérêt à voter des travaux. Le passage à une gestion réellement indépendante est le vrai marqueur de maturité d'une résidence.

Le point à vérifier avant de signer est l'existence d'un fonds de réserve alimenté pour les gros travaux. Beaucoup de résidences n'en ont pas, et le premier remplacement d'ascenseur se solde alors par un appel de fonds exceptionnel que tous les copropriétaires ne peuvent pas honorer.

Parce que la règle foncière est stricte, plusieurs contournements circulent. Ils sont proposés couramment, y compris par des agences installées, et ils exposent tous l'acheteur.

Le prête-nom. Le bien est acheté au nom d'un Cambodgien, conjoint, associé ou intermédiaire, avec des documents privés censés protéger l'acheteur réel. Juridiquement, le propriétaire est celui inscrit au titre. Les accords parallèles n'ont pas de valeur devant un tribunal cambodgien et les litiges de ce type se terminent généralement mal pour l'étranger.

La société de façade. Une société cambodgienne détenue à 51 % par des Cambodgiens, avec un pacte d'actionnaires censé donner le contrôle réel à l'étranger. Le montage est connu de l'administration, sa validité est incertaine et il crée des obligations comptables et fiscales permanentes, décrites dans créer une société.

Le bail emphytéotique. C'est la seule alternative légitime au strata title : un bail de longue durée, jusqu'à cinquante ans renouvelables, enregistré, qui donne un droit d'usage solide sans transfert de propriété. Il convient à une maison ou à un terrain d'exploitation, à condition d'être enregistré au cadastre et rédigé par un avocat.