Acheter au Cambodge : strata-title, soft title, hard title.
Le type de titre est la première chose à comprendre avant d'envisager un achat immobilier au Cambodge. C'est lui qui détermine ce que vous possédez légalement, et ce que vous pouvez défendre devant un tribunal.
La règle fondamentale
Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain au Cambodge, quelle que soit la durée de leur résidence ou leur statut. Les étrangers peuvent posséder des unités en strata-title dans des immeubles à partir du premier étage, à condition que le projet soit enregistré et certifié. Le rez-de-chaussée est systématiquement exclu.
Les trois types de titres
Strata-title (copropriété)
Sécurité : Elevée pour les étrangers • Accès : Étrangers
Le seul type de titre permettant à un étranger de posséder légalement une unité immobilière au Cambodge. S'applique aux appartements dans des immeubles enregistrés auprès du ministère de l'Aménagement du territoire. L'acheteur reçoit un titre de propriété individuel pour son unité.
Hard title (titre foncier)
Sécurité : La plus élevée • Accès : Cambodgiens uniquement
Titre de propriété foncière enregistré au niveau national, cadastre officiel. Le plus sécurisé qui existe pour la terre ou l'immobilier cambodgien. Réservé aux ressortissants khmers. Un étranger ne peut pas détenir un hard title en son nom propre.
Soft title (titre local)
Sécurité : Faible à modérée • Accès : Cambodgiens uniquement
Document foncier reconnu au niveau local (commune ou district) mais pas enregistré dans le cadastre national. Plus courant que le hard title dans les zones rurales et semi-urbaines. Moins sécurisé : plus vulnérable aux contestations et aux spoliations.
Les montages à éviter
Certains intermédiaires proposent des montages permettant à un étranger de contourner l'interdiction d'achat terrain : société cambodgienne avec actionnariat nominé, prête-nom khmer, bail emphytéotique de 99 ans sans base légale solide. Ces structures existent et sont utilisées.
Le problème est double : elles peuvent être contestées en justice, et elles reposent entièrement sur la fiabilité du tiers cambodgien. En cas de litige ou de décès du prête-nom, la position de l'étranger est très difficile à défendre.
Si l'on vous propose ce type de montage, consultez impérativement un avocat spécialisé avant de signer.
Zones actives pour l'immobilier étranger
Phnom Penh
Le marché le plus actif et le plus documenté. BKK1 reste la zone de référence pour la demande expatriée.
Siem Reap
Marché plus petit, en reprise après le choc de la pandémie. Quelques projets de qualité.
Kampot
Marché en développement, majoritairement de petite taille. Plusieurs projets boutique.
Cabinets juridiques spécialisés à consulter
Deux cabinets font référence en matière de droit immobilier pour les étrangers au Cambodge. Ils ne font pas de publicité agressive et leurs avis sont fondés sur la réalité du marché local :
- •DFDL Cambodia - Cabinet international avec bureau à Phnom Penh, expertise reconnue en droit de l'investissement et droit foncier cambodgien.
- •Sciaroni & Associates - Cabinet ancré à Phnom Penh depuis les années 1990, expertise en droit commercial et immobilier.
Pour un guide complet de l'achat d'un condo à Phnom Penh en tant qu'étranger, avec une checklist de due diligence et un comparatif de quartiers, consultez le guide acheter un condo à Phnom Penh.