Immobilier au Cambodge : ce qu'un étranger peut réellement détenir

Un étranger ne peut posséder aucun terrain au Cambodge, quelle que soit la durée de sa résidence ou la nature de son visa. Une maison sur parcelle lui est donc fermée, puisqu'elle est indissociable du sol qui la porte.

La loi de 2010 sur la propriété étrangère autorise en revanche la détention d'unités en copropriété, dites strata-title, à partir du premier étage d'un immeuble certifié. Le rez-de-chaussée reste exclu, et la propriété étrangère est plafonnée à 70 % des lots d'un même immeuble. Dans ces limites, le titre est plein, perpétuel et transmissible.

Encore faut-il que l'immeuble ait effectivement obtenu son certificat auprès du ministère de l'Aménagement du territoire. Beaucoup de projets se vendent avant de l'avoir. C'est le premier point de vérification, et il conditionne l'existence même du droit. Strata-title, hard title et soft title détaille les trois régimes.

À Phnom Penh, le mètre carré s'échange entre 2 000 et 4 500 dollars à BKK1, le quartier expatrié, et entre 1 200 et 2 500 à BKK3, plus local. Toul Kork et Toul Tom Poung descendent à 1 000-2 000 dollars, le Riverside remonte à 1 500-3 000 avec la vue sur le fleuve.

Une maison, pour mémoire, n'est pas accessible : les prix parfois cités pour une villa à 80 000 dollars concernent le bâti sur un terrain qu'un étranger ne peut pas détenir. C'est la confusion la plus fréquente des recherches sur le sujet.

À l'achat, comptez 4 % de taxe de transfert sur la valeur du bien, les frais de notaire, puis 0,1 % de taxe foncière annuelle et 1 à 3 dollars par mètre carré et par mois de charges de copropriété. Le marché reste marqué par le surstock de 2019-2023, ce qui laisse une vraie marge de négociation sur la revente.

Un appartement en strata-title ne se revend qu'à un acheteur qui peut lui-même le détenir : un Cambodgien, ou un étranger, à condition que le quota de 70 % réservé aux nationaux dans l'immeuble reste respecté. Sur une résidence déjà largement occupée par des étrangers, le vivier d'acheteurs se réduit donc à la clientèle locale, qui valorise rarement les mêmes choses.

À cela s'ajoute la pression du neuf. Phnom Penh a livré beaucoup de programmes ces dernières années, et un promoteur qui vend sur plan avec facilités de paiement reste plus attractif qu'un particulier pressé. La conséquence est mécanique : les biens qui se revendent bien sont ceux dont l'emplacement ne se reproduit pas, pas ceux dont le hall d'entrée est le plus impressionnant.

Le calendrier compte autant que le bien. Une revente envisagée à trois ans transforme l'achat en pari sur le marché. À dix ans, les loyers encaissés entre-temps amortissent l'essentiel du risque. Si l'horizon est court, la comparaison avec la location, développée plus bas, tourne presque toujours en faveur de cette dernière.

Un une-chambre correct à BKK1 se loue 500 à 1 000 dollars par mois. Le même bien s'achète autour de 120 000 dollars, frais compris. À ce rapport, il faut une douzaine d'années d'occupation pour que l'achat devienne rationnel, sans compter le risque de titre et l'illiquidité du marché à la revente.

L'achat garde du sens pour un projet locatif assumé, pour un résident installé depuis plusieurs années, ou pour qui veut ancrer un patrimoine dans la région. Il en a beaucoup moins pour une première installation, où la mobilité vaut plus qu'un titre : la ville qu'on croit vouloir en arrivant n'est pas toujours celle où l'on reste.