Immobilier au Cambodge : acheter sans confondre opportunité et roulette khmère.
Les étrangers peuvent acheter des appartements en strata-title à partir du premier étage. C'est légal, encadré et documenté. Ce qui ne l'est pas, c'est de le faire sans due diligence indépendante.
Avant d'aller plus loin
Le marché immobilier cambodgien est réel, accessible aux étrangers et potentiellement intéressant. Il est aussi peu régulé, avec des promoteurs qui disparaissent, des titres non enregistrés et des projets livrés avec des années de retard. Ne signez rien et ne versez rien sans un avis juridique indépendant d'un cabinet spécialisé au Cambodge (DFDL, Sciaroni & Associates, ou équivalent).
Strata-title : les fondamentaux
Ce que vous pouvez acheter légalement. Strata-title, hard title, soft title : les différences qui changent tout à votre niveau de risque.
Acheter un condo à Phnom Penh
Méthode complète pour un étranger : zones, checklist due diligence, comparatif quartiers, pièges à éviter.
BKK1 ou TTP ?
Comparatif des quartiers principaux de Phnom Penh : prix au m2, rentabilité locative, profil d'acheteur adapté à chaque zone.
Due diligence obligatoire
6 points à vérifier avant de signer quoi que ce soit. Sans vérification indépendante, aucun achat immobilier au Cambodge n'est raisonnable.
Le marché en 2026
Surstockage dans certains segments, zones qui résistent, demande locative expatriée. Ce que les chiffres indiquent réellement.
Sihanoukville : risque élevé
Le cas Sihanoukville est instructif. Pourquoi acheter dans cette ville demande une analyse de risque très différente du reste du pays.
Ce que les étrangers peuvent acheter au Cambodge
La loi cambodgienne de 2010 sur la propriété étrangère autorise les non-ressortissants à posséder des unités en copropriété (strata-title) à partir du premier étage des immeubles. Le rez-de-chaussée ne peut pas appartenir à un étranger. Les étrangers ne peuvent pas non plus posséder de terrain en leur nom propre.
Cette règle s'applique aux appartements neufs ou en revente, à condition que le projet ait obtenu le certificat strata-title. Tous les projets ne l'ont pas. C'est le premier point de la due diligence.
Les zones actives pour l'immobilier étranger sont principalement BKK1, BKK3 et Toul Kork à Phnom Penh, le centre de Siem Reap, et dans une moindre mesure Kampot. Chaque zone a son propre profil de risque et de rentabilité.